J'investis dans le locatif

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Plusieurs objectifs peuvent vous inciter à réaliser un investissement locatif.

Sachant que votre pension de retraite sera très nettement inférieure à votre dernier revenu d’activité, vous pouvez souhaiter la compléter pour maintenir votre train de vie. Vous devez vous y prendre assez tôt afin de ne plus avoir de charges de crédit sur le bien loué et ainsi percevoir des loyers nets.

Sur le plan fiscal, si vous êtes fortement fiscalisé, l’investissement locatif permet des réductions d’impôts non négligeables, même si elles sont réduites progressivement chaque année.

Si vous disposez d’une capacité d’endettement, il peut être utile de l’utiliser en acquérant un nouveau bien immobilier. Tout ou partie des échéances de ce crédit seront alors payées par les loyers encaissés.

Vous envisagez peut-être de vivre votre retraite dans une autre région et investir dans un bien immobilier que vous occuperez plus tard ? En attendant d’avoir l’âge requis, vous mettrez ce bien en location. Ainsi, votre future résidence de retraite sera partiellement payée par les revenus locatifs.

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L’investissement locatif demande une attention dans le choix du bien aussi soutenue que s’il s’agissait de son propre logement. A ceci près que l’achat « coup de cœur » n’y a pas sa place.

Qualité de la construction, emplacement, prestations sont déterminants pour le locataire, comme pour la revente. Il convient également d’évaluer au mieux la rentabilité de l’investissement. Celui-ci est fonction de nombreux critères : le revenu de la location, la plus-value à long terme, mais également tous les frais annexes sont à prendre en compte (coût du crédit, frais de notaire, taxe foncière, les éventuels honoraires du professionnel en charge de la gestion locative, les petits travaux d'entretien courant…).

N’oubliez pas également que, comme pour n’importe quel investissement nécessitant de recourir à l’emprunt, il faudra veiller à votre taux d’endettement. En effet la limite la plus communément admise est qu'il n'est pas raisonnable que le remboursement de tous vos crédits dépasse 33 % des ressources annuelles totales de votre foyer.

L’investissement locatif, s’il présente un intérêt indéniable, doit donc être abordé avec rigueur.

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L’investissement locatif présente de nombreux avantages, mais peut aussi se révéler être un souci au quotidien si quelques principes n’ont pas été respectés.

Les loyers encaissés couvrent rarement la mensualité du prêt. Pensez donc rajouter le complément et prévoyez-le dans votre budget.

Pour vous prémunir contre le risque de défaillance de votre locataire, vous pouvez en choisir un qui occupe un emploi stable et qui est solvable, c’est-à-dire que ses bulletins de salaire couvrent au moins trois fois le montant du loyer. Vous pouvez aussi demander la caution d’un tiers. Vous pouvez par ailleurs vous assurer contre le risque des loyers impayés, c’est une sécurité mais aussi un coût supplémentaire de l’ordre de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Enfin, si vous n’avez pas le temps de trouver un locataire et de gérer votre bien, vous pouvez solliciter les services d’une agence immobilière qui s’occupera de votre bien à votre place.

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Locataire et propriétaire ont des obligations réciproques.

Le propriétaire (on dit aussi « bailleur ») doit fournir un logement décent (qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée). L’immeuble doit donc être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Il doit établir par écrit un bail conforme à la loi et ne pas sélectionner son locataire en fonction de critères prohibés. Il ne doit pas non plus réclamer des renseignements comme le dossier médical, les copies de relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire ou la carte d’assuré social.

Quant au logement, il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface minimum de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit lui fournir un ensemble de documents concernant sa performance énergétique, l’existence éventuelle de plomb et un état des éventuels risques naturels et technologiques.

Pendant la durée de la location, le bailleur devra effectuer certaines réparations (en général les grosses réparations tel le remplacement d’une chaudière) dans le logement afin de le maintenir en même état de fonctionnement tel qu’il était lors de la remise des clefs et fournir une quittance de loyer si le locataire lui demande.

Lorsqu’il loue un logement meublé, le propriétaire doit fournir un certain nombre d’éléments de confort (lit, meubles de base, cuisine équipée et plus encore pour les locations à la semaine dans des zones touristiques).

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De nombreux propriétaires cherchent à louer « meublé » car, pensent-ils, cela leur donne plus de souplesse et leur permet en particulier de donner congé plus facilement à leur locataire. Y aurait-il également un avantage fiscal à la location en meublé ? Dans certaines situations, oui, car l’abattement sur les revenus, dans le cadre du régime « micro-BIC », est plus élevé. Quoi qu’il en soit, les différences de traitement fiscal entre les deux régimes ne doivent pas être le critère de choix.

Le propriétaire en non meublé est assujetti à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers encaissés, après déduction des charges déductibles, s’ajouteront à ses autres revenus.

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En ce qui concerne le propriétaire en meublé, les loyers encaissés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Selon l’importance des loyers, le bailleur devra choisir entre deux régimes, le loueur en meublé professionnel ou non.

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Il existe différentes façons de calculer la rentabilité brute et nette d'un investissement immobilier destiné à la location.

La rentabilité brute ne tient pas compte des frais et charges liés à la location. On ne retient alors que le prix d’achat majoré des frais d’acquisition. Pour les revenus, on ne retient que les loyers bruts perçus (hors frais d’entretien, assurances, impôts…).

Le calcul est alors le suivant :

Loyers mensuels x 12 x 100 / Prix d’acquisition du bien = rentabilité brute

Il est plus pertinent de calculer la rentabilité d’un bien en retenant le calcul de la rentabilité nette qui, elle, prend en compte tous les frais liés à la location. On retient le même prix d’acquisition que celui cité ci-dessus ; mais en ce qui concerne les revenus, on prend les loyers perçus dont on déduit toutes les charges liées à la location.

Le calcul est alors le suivant :

Loyers mensuels - [taxes et impôts divers (dont revenus fonciers et impôt sur le revenu, allégés dans le cadre de certains dispositifs comme le Scellier), travaux, charges, frais de gérance] x 12 x 100 / Prix d’acquisition du bien = rentabilité nette.

Si la rentabilité nette d’un bien n’est pas toujours exceptionnelle (elle varie souvent entre 2 et 4 %), il y a cependant souvent une espérance de plus-value, mais n’oublions pas qu’il y a une taxation sur celle-ci.

Un emprunt judicieusement calculé peut améliorer le taux de rentabilité de l’investissement locatif par un mécanisme « d’effet levier ». Le levier sera positif si le taux d’intérêt du prêt reste inférieur au taux de rentabilité économique. Il se calcule à partir du taux de rendement locatif auquel s’ajoute celui de plus-value à long terme. Par exemple, pour un appartement qui procure un loyer annuel équivalent à 4 % de sa valeur et se valorise de 1 % en un an, le gain total est de 5 % en une année. Dans ce cas, l’effet de levier sera positif si le taux d’intérêt de l’emprunt est inférieur à 5 %.

N’oubliez pas également d’inclure dans votre budget prévisionnel les frais de notaire. Ils s’élèvent environ entre 3 % et 8 % du prix d’acquisition selon le type de logement. 

Des avantages fiscaux réduisent l’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location. Pour mémoire, nous vous signalons ci-dessous les principaux dispositifs existants. Nous vous recommandons vivement de vous renseigner sur chacun d'entre eux pour en évaluer les avantages et vérifier leur adéquation à votre projet.

Loi Duflot : à partir du 1er janvier 2013, la loi Duflot donne droit à une réduction d'impôt en cas d'investissement immobilier locatif. Attention, ce dispositif s'applique sous réserve de certaines conditions : logement neuf, niveau de performance énergétique, zone géographique éligible, plafonnement des loyers, conditions de ressources des locataires...

Loi Bouvard : elle donne droit à une réduction d’impôts pour les investissements dans les Résidences de Services (résidence de tourisme, maisons de retraite,…)

Loi Borloo ancien : le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers du marché. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une déduction fiscale spécifique.

Loi Malraux : pour les amoureux des belles pierres, la loi Malraux 2011 prévoit une réduction d’impôt pour  les travaux de restauration d’immeubles situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) et pour les travaux de restauration engagés sur des bâtiments situés en Secteur Sauvegardé.

Loi Girardin : destinée à inciter les contribuables à investir dans les Départements et Pays d’Outre-mer (DOM-POM), elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cas d’une location non meublée, avec loyers plafonnés et sous conditions de ressources des locataires.

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Les résidences principales sont toujours exonérées de l’impôt sur la plus-value immobilière. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

Auparavant, les plus-values immobilières réalisées sur la vente d’une résidence secondaire étaient totalement exonérées après 15 années de détention. Désormais, depuis le 1er février 2012, elles sont exonérées, mais après 30 ans de détention. Cette exonération sera progressive à raison d’un abattement de 2 % par année de détention de la 6ème à la 16ème année, puis de 4 % de la 17ème à la 24ème année et enfin 8 % de la 25ème à la 30ème année.

Le taux d’imposition sur les plus-values est fixé à 32,5 %, répartis en 19 % sur la plus-value réalisée et 13,5 % au titre des prélèvements sociaux. A compter du 1^er juillet 2012, le taux d’imposition passe à 34,5 % du fait de l’augmentation des prélèvements sociaux prévue (qui passent à 15,5 %).

Mais attention ces règles pourraient être modifiées dans les mois qui viennent. Affaire à suivre...

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Pour réaliser votre projet, pensez au Prêt immobilier CASDEN à taux fixe ⁽²⁾. Grâce aux Points acquis sur votre compte épargne CASDEN, vous pouvez bénéficier d’un taux avantageux. Il vous permet d’emprunter jusqu’à 500 000 € sur 300 mois maximum. En effet, afin d’assurer la plus grande sécurité à ses Sociétaires, la CASDEN ne propose que des crédits à taux fixe. Vous êtes ainsi à l’abri de toute hausse brutale des taux d’intérêts.

Les prêts proposés dans le cadre d’un investissement locatif offrent les mêmes avantages que pour l’achat d’une résidence principale (voir les avantages des prêts immobiliers CASDEN dans notre dossier conseil "J'achète ma résidence principale"). S’inscrivant dans une relation de confiance avec ses Sociétaires, la CASDEN ne demande ainsi ni garantie, ni caution, ni hypothèque dans la plupart des cas. La CASDEN propose avec ce prêt l’assurance MGEN « 100 % Décès - Perte Totale et Irréversible d’Autonomie – Incapacité Totale de Travail » ⁽¹⁾, dans le cadre de son partenariat avec cette autre grande institution du monde de l’Education.