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Les critères d’achat d’un bien immobilier sont personnels et fonction de vos envies. Mais il convient d’être attentif à des données objectives, car ce sont elles qui vont donner la valeur à votre bien. L’emplacement reste certainement le critère le plus important : centre-ville, périphérie, campagne… La qualité de la desserte des transports en commun et l’environnement vont contribuer à valoriser le bien immobilier. Il est également utile de vous renseigner sur les projets d’urbanisation, de nouveaux transports, et sur le plan local d’urbanisme.
Pour faire le point sur vos attentes, pourquoi ne pas noter les critères les plus importants pour vous : nombre de pièces, neuf/ancien, jardin, parking, etc., afin de concentrer vos recherches sur des biens qui correspondent vraiment à vos envies et à vos besoins.
Reste, enfin, l’élément certainement le plus important : le prix. Pour savoir si le prix demandé est dans le marché, il est conseillé de consulter les annonces disponibles sur internet et dans les agences immobilières et d’essayer de connaître le niveau auquel se font réellement les transactions dans la ville ou le quartier que vous avez choisi (il peut y avoir un gros écart !). Et surtout, n’hésitez pas à visiter plusieurs fois le logement, si possible accompagné d’un spécialiste.
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Votre vendeur doit obligatoirement annexer à la promesse de vente un dossier de diagnostics techniques dont le nombre peut aller jusqu’à huit. Ceux-ci portent sur : la surface, la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les biens remontant à avant 1997, le risque d’exposition au plomb pour les biens construits avant 1949, le risque de termites pour les biens situés dans une zone fixée par arrêté, le risque naturel et technologique dans une zone couverte par un plan de prévention, la performance énergétique (valable 10 ans), et la sécurité des installations de gaz et d’installation électrique si celles-ci datent de plus de 15 ans.
Ce sont des professionnels agréés par la COFRAC qui réalisent ces diagnostics. Leurs prix peuvent fortement varier. Votre vendeur est tenu de réaliser ces diagnostics et engage sa responsabilité en cas de défaut. La loi ne l’oblige toutefois pas à faire les travaux. Mais vous pourrez négocier le prix du bien à la baisse pour compenser les frais de remise aux normes. Pour vous, en tant qu’acheteur, la connaissance de ces diagnostics est essentielle pour la bonne prise en compte des caractéristiques du bien que vous achetez.
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Passer par une agence ou traiter directement entre particuliers ? Il faut savoir que près de 68 % des transactions sont réalisées par les agences (étude meilleursagents.com, janvier 2012), les annonces entre particuliers ne représentant que 19 % des transactions conclues, et celles effectuées par les notaires, famille et amis seulement 13 %. Mais n’hésitez pas à faire comme de nombreux candidats à la propriété : mixez les formules, en allant en agence et en consultant les annonces des particuliers.
L’avantage du professionnel est qu’il connait mieux l’état du marché que le vendeur qui aura naturellement tendance à exagérer la valeur de son bien. Un professionnel est aussi plus disponible pour vous faire visiter, tenter de trouver le bien qui correspond au mieux à vos critères de choix et finaliser le compromis de vente. Certes cela a un coût : les commissions d’achat perçues par les agences varient entre 3 et 5 %, les réseaux les moins chers étant ceux exclusivement présents sur le net. Commissions que vous n’économisez pas forcément en évitant l’agence, le vendeur souhaitant augmenter d’autant son prix.
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Acheter un bien immobilier entraine des frais, qui peuvent se révéler élevés et sous-estimés au moment de l’acquisition. Les frais d’agence et les frais de notaire sont les principaux : les agences sont commissionnées entre 3 et 5 % selon le réseau.
Quant aux frais dits de notaire, ils sont variables en fonction de plusieurs paramètres (type de l’acquisition, montant…). Fixés par décret et donc réglementés, ils sont obligatoires. Ils comprennent les honoraires du notaire proprement dits, proportionnels au prix de vente du bien suivant un barème dégressif et les droits de mutation qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Au total, ces frais s’élèvent en moyenne à 3 % pour un bien neuf, et à 8 % pour un bien ancien, selon un barème officiel.
Ensuite, devenir propriétaire implique de régler les charges de copropriété (si c’est un immeuble) et la taxe foncière… Au total, l’ensemble représente parfois un coût non négligeable.
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La loi ne vous oblige pas en tant que propriétaire à souscrire une assurance habitation, à la différence d’un locataire (loi Quillot, 1982). Toutefois, il est plus prudent d’en souscrire une, car en cas de dégâts causés à des tiers (les voisins, par exemple), ceux-ci seront entièrement à votre charge.
Ce contrat s’appelle un contrat multirisque habitation. Il propose plusieurs garanties : incendie, vol, dégât des eaux, catastrophe naturelle, attentat, tempête, actes de terrorisme…Généralement, ces garanties couvrent à la fois les dommages aux biens, la responsabilité civile et familiale contre des dommages matériels ou corporels causés à des tiers, et la responsabilité civile de l’assuré en tant que propriétaire s’il est responsable des dommages causés aux tiers du fait de son immeuble. Un contrat multirisque habitation (MRH) inclut aussi généralement une assurance protection juridique et des garanties d’assistance. Ces contrats sont distribués par les compagnies d’assurance et les mutuelles, et leurs tarifs dépendent principalement de la taille, et de la valeur des biens assurés.
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Outre la taxe d’habitation qui frappe tout contribuable locataire ou propriétaire dès lors qu'il occupe un logement meublé au 1er janvier de l'année d'imposition, vous devez en outre régler la taxe foncière, que vous utilisiez votre bien à titre personnel, ou qu’il soit loué ou prêté. La base d'imposition est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties et à 80 % pour les propriétés non bâties. Pour partie, la taxe foncière est constituée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement. La loi prévoit des exonérations pour les personnes âgées de plus de 75 ans non imposables sur le revenu, bénéficiaires d'un minimum social, etc…
Taxes d’habitation et foncière servent à financer les collectivités locales (région, département, communauté de commune, commune) et leurs taux respectifs sont votés chaque année par celles-ci.
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Si vous achetez à plusieurs un bien immobilier, vous pouvez opter pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cela présente notamment l’avantage de protéger votre conjoint survivant si tout est bien prévu dans les statuts.
Concrètement, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien, les « associés » se répartissant les parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. Ces associés peuvent être qui l’on veut : des amis, des membres de la famille, un couple…C’est également un bel outil de transmission, notamment au profit de vos enfants, car il est plus simple de donner, au fil de l’eau, des parts de société, qu’une part de logement.
Mais la SCI présente aussi des inconvénients : les formalités administratives sont assez lourdes, il est nécessaire de l’enregistrer et de tenir les comptes de la société. Enfin, la dissolution d’une SCI est plus compliquée que la vente d’un bien en « direct ». Dans tous les cas, il est préférable de recourir à un professionnel (notaire, avocat) pour élaborer les statuts.
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Le Dépôt Solidarité est parfaitement adapté si vous avez un projet à financer par emprunt. C’est un compte d’épargne non rémunéré, générant des Points Solidarité, à hauteur de 115 % par an des sommes déposées. Ces Points vous permettent d’obtenir un crédit CASDEN au meilleur taux. Le Dépôt Solidarité incarne toutes les valeurs de la CASDEN, banque coopérative. C’est la clé de voûte du Programme 1, 2, 3 CASDEN : vous épargnez aujourd’hui pour cumuler des Points et mieux emprunter demain. Il s’appuie sur une relation de confiance entre vous et votre banque coopérative. Car au final, c’est la mise en commun de l’épargne de tous qui réduit le taux d’emprunt de chacun : c’est le principe de la solidarité CASDEN.
Vous pouvez également opter pour le Compte Sur Livret CASDEN. L’argent placé est disponible à tout
moment(1). Rémunéré à 1,90 % par an(2), il permet aussi de cumuler des Points Privilégiés à hauteur de
100 % par an des montants déposés. Les Points Privilégiés restent acquis même en cas de retrait, et peuvent également être transmis à vos enfants ou à vos ascendants. Ils vous offrent la possibilité de bénéficier de taux de crédit avantageux aux conditions CASDEN.
Votre projet est sur le point d’aboutir ? Consulter le dossier « J’achète ma résidence principale » qui vous donnera des astuces pour bâtir votre plan de financement
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Une question, un conseil ?Dans votre Délégation Départementale, obtenez tous les conseils et les réponses à vos questions pour établir votre plan de financement. |
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La CASDEN nous a accompagnés tout au long du projet 
Je suis devenue Sociétaire en 1996 lorsque je suis entrée à l’Education Nationale. En tant que stagiaire IUFM, j’ai acheté mon premier appartement avec un Prêt Starden Immobilier. Depuis, j’ai toujours fait appel à la CASDEN et j’en suis à ma troisième maison ! A la CASDEN les choses sont claires, transparentes et… humaines. Le climat est chaleureux. Les contacts très réguliers. On se sent en confiance. De plus, on est accompagné tout au long du projet, même très en amont. Quand j’ai vendu ma précédente maison, j’ai tout naturellement placé une partie de mon capital en épargne CASDEN sur le Compte Sur Livret. Ceci m’a permis de préparer ce nouvel achat. Aujourd’hui, nous rénovons notre maison et j’ai de nouveau fait appel à la CASDEN pour un Prêt Travaux. Je n’hésiterai pas à recommander la CASDEN.
La réussite de mon projet repose sur l’accueil et sur les conditions
Je suis tombée amoureuse d’une maison à St-Pierre-d’Entremont, une ancienne bâtisse de 120m2 habitables. J’étais locataire et je cherchais à me reloger, mais mes capacités financières étaient modestes. J’ai consulté la CASDEN où j’avais accumulé, grâce à mon Dépôt Solidarité, 68 000 Points Solidarité depuis une quinzaine d’années. On m’a tout de suite aiguillée et j’ai été très bien conseillée. La CASDEN m’a présenté toutes les conditions du Prêt Immobilier à taux fixe, en me faisant une simulation des mensualités. La balle était dans mon camp. On m’a incitée, sans me forcer la main. Plus que le taux, ce sont les contacts avec les deux Délégués Départementaux de Chambéry qui ont été déterminants. L’un d’eux est un collègue de mon collège et son conseil fut déterminant pour me décider. Je retiendrai que l’ultime et décisive simulation du prêt fut établie sur l’ordinateur de la salle des professeurs durant une récréation. Résultat : je suis propriétaire depuis le 4 mars 2011. La réussite de mon projet repose sur l’accueil et sur les conditions. Je suis ravie et comme j’ai le projet de restaurer le séjour et le premier étage, pour que ma maison retrouve tout son caractère, j’irai sans hésiter consulter la CASDEN !
| (1) Le montant de chaque versement ou retrait doit être de 10 € minimum. Le solde du Compte Sur Livret ne doit pas être inférieur à 10 €.
(2) Taux de rémunération nominal annuel brut (hors prélèvements sociaux et fiscaux) en vigueur au 01/02/2013 et susceptible de variations. |
Pour en savoir plus
Résidence principale, secondaire ou investissement locatif… réalisez tous vos projets immobiliers jusqu’à 500 000 € et 300 mois maximum.
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