La loi protège les droits de chacun, le bail fixe les règles pour la location
La location d’un logement est principalement régie par la loi du 6 juillet 1989, régulièrement adaptée, notamment par les lois ALUR en 2014 et ELAN en 2018. Elle définit les droits et obligations des deux parties.
Le bail est le contrat qui applique ces règles à la location : il précise les droits et obligations de chacun (loyer, durée, conditions d’occupation…). Mais il ne peut pas déroger aux dispositions d’ordre public prévues par la loi.
Autre document essentiel, l’état des lieux, annexé au bail. Il décrit l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est établi contradictoirement, en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. Il sert de référence en cas de désaccord sur d’éventuelles dégradations.
Qui est responsable de quoi ?
Premier devoir du propriétaire : mettre à disposition un logement décent, répondant aux critères de sécurité, de salubrité et de performance énergétique définis par le décret du 30 janvier 2002 : surface minimale de 9 m², un chauffage adéquat, une installation électrique aux normes, etc.
Il remet également au locataire les diagnostics obligatoires (DPE, état des risques, plomb, gaz ou électricité pour les installations de plus de quinze ans), garantit une jouissance paisible des lieux et respecte sa vie privée en ne pénétrant pas dans le logement sans son accord, sauf exceptions prévues par la loi (travaux, vente, etc.).
En contrepartie, le locataire doit payer le loyer et les charges, souscrire une assurance habitation, utiliser le logement paisiblement et en assurer l’entretien courant. Il doit aussi signaler rapidement toute panne ou dégradation importante afin d’éviter une aggravation des dommages.
Qui paie les réparations ?
Le principe est simple : au propriétaire les grosses réparations et la vétusté, au locataire l’entretien courant.
Le remplacement d’une chaudière hors d’usage ou la réparation d’une toiture relèvent du propriétaire, tandis que le locataire prend en charge les petites réparations et l’entretien des équipements. Il ne peut pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire.
Le propriétaire peut-il fixer librement le loyer ?
Pas toujours. Lors de la première mise en location, le loyer peut être encadré dans certaines communes. Pendant le bail, une augmentation n’est possible que si une clause de révision est prévue au contrat et selon l’indice de référence des loyers (IRL). Les logements les plus énergivores sont par ailleurs soumis à des restrictions.
Comment mettre fin au bail ?
Le locataire peut quitter son logement à tout moment en respectant le délai de préavis applicable : généralement trois mois, réduit à un mois pour les meublés, les zones tendues ou les cas particuliers (ex : mutation, perte d’emploi).
Le propriétaire, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement dans les cas prévus par la loi : vente du logement, reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés.
Dans tous les cas, des délais de préavis doivent être respectés et le congé doit être notifié selon les formes prévues par la réglementation : en général un courrier recommandé avec accusé de réception.
À la fin de la location, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans les délais légaux, sous réserve des retenues justifiées par l’état des lieux.
Le locataire peut-il sous-louer son logement ?
Pour les logements privés en location classique, la sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord écrit du propriétaire, qui doit également valider le montant du sous-loyer. Il ne peut pas être supérieur au loyer payé par le locataire (au prorata de la surface sous-louée). À défaut, la sous-location est illégale et peut entraîner la résiliation du bail ainsi que des sanctions financières.
Pour les logements sociaux, le principe est l’interdiction, mais des exceptions existent.
En matière de location, le principe est finalement assez simple : le propriétaire garantit la qualité et la pérennité du logement, tandis que le locataire en assure le bon usage au quotidien. Le droit locatif ne privilégie aucun des deux, mais organise la relation pour prévenir les conflits.
Séverine Bellina, Réseau service public
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
(1) Offre soumise à conditions, et dans les limites fixés par l’offre de crédit, sous réserve d’étude et d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. L’emprunteur dispose du délai légal de rétractation.