Diagnostics obligatoires du logement lors de la vente : ce qui a changé en 2023
Diagnostics obligatoires du logement lors de la vente : ce qui a changé en 2023
28 avril 2023

Diagnostics obligatoires du logement lors de la vente : ce qui a changé en 2023

Vous projetez de vendre votre maison dès cette année ? De nouvelles obligations, prévues par la loi Climat et résilience, s’appliquent en 2023 concernant les informations obligatoires communicables à votre acquéreur. Etat des lieux du logement, classement DPE, audit énergétique, état des risques… on n’oublie rien !

 

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Le nouveau carnet d’information du logement

Le carnet d’information du logement complète et englobe toutes les informations de diagnostic immobilier déjà obligatoires, jusqu’à présent regroupées dans un dossier de diagnostic technique (DDT) joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Il ajoute à ces informations celles relatives aux travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement pour permettre à votre acheteur de déterminer les travaux restant à réaliser dans le cadre de la transition énergétique.

Sa vocation est de faire fonction de véritable « carnet de santé » du logement, transmissible à ses propriétaires successifs. Vous devrez le remettre à l’acquéreur lors de la vente de votre maison ou appartement dans deux cas de figure : votre habitation est neuve (permis déposé après le 1er janvier 2023), ou a fait l’objet de travaux avec une incidence sur la performance énergétique (déclarés ou devisé après le 1er janvier 2023).

Si vous vendez un lot de copropriété de plus de 15 ans, le plan pluriannuel de travaux (PPT), ou le projet s’il n’a pas encore été adopté en assemblée, s’ajoute à ces documents à remettre à l’acquéreur (dès 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots et 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins).

 

L’audit énergétique pour les logements F et G

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit accompagner la mise en vente d’un logement depuis 2006 : il classe votre logement de A à G en fonction de sa consommation d’énergie. Au DPE s’ajoute désormais un audit énergétique pour les logements dits « passoires thermiques », classés F ou G, dont la consommation d’énergie est supérieure à 330 kWh/m2/an. L’audit énergétique va au-delà du diagnostic car il a pour but d’intégrer des propositions concrètes de travaux et d’équipements pour réduire la consommation d’énergie (isolation, équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, d’éclairage, etc.). Il doit même intégrer une évaluation du coût des travaux et une estimation du gain d’énergie.

Appliqué à partir du 1er avril 2023, il doit être réalisé par un professionnel certifié* préalablement à la mise en vente. En tant que vendeur d’un bien F ou G, vous devez le remettre aux candidats acquéreurs dès la première visite du bien. Il sera intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur, et annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique portant sur la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti.

Les biens classés E seront soumis à la même obligation à compter de 2025 et ceux classés D en 2034.

* Les professionnels habilités à réaliser l’audit énergétique doivent disposer de certifications précisées dans un décret publié au Journal officieldu 4 mai 2022. Ils sont répertoriés sur le site France Rénov’  ou dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés.

 

L’état des risques, obligatoire dès la première visite

Le devoir d’information concernant les risques naturels et technologiques du bien lors de la vente est obligatoire depuis la Loi du 30 juillet 2003. Ce qui change  depuis un décret du 5 octobre 2022 ? D’une part, le contenu de cet état des risques qui s’enrichit, de l’autre ses conditions d’information.

Le contenu, d’abord : aux risques naturels et technologiques majeurs et risques miniers, s’ajoute le recul du trait de côte : il s’agit d’informer l’acquéreur potentiel des données sur le recul de la limite côtière dû à l’érosion sur la zone géographique où votre bien se situe. Autre information à verser au nouvel état des risques, le cas échéant : la liste des arrêtés de catastrophe naturelle qui ont affecté votre bien et ont donné lieu au versement d’une indemnité.

Concernant les conditions d’information, elles deviennent plus contraignantes : depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques (en plus du classement DPE) doit être communiqué dès le stade de l’annonces de vente ou de location avec la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.». Ensuite, vous devez présenter un état des risques établi depuis moins de six mois dès la visite de votre bien immobilier.

A noter qu’une information de votre acquéreur sur une éventuelle pollution des sols devra aussi être jointe en annexe à la promesse de vente puis à l’acte authentique de vente.

Sachez enfin que le non-respect de l’obligation d’information sur les risques peut entraîner une annulation du contrat de vente ou de location, ou une diminution du prix de vente ou du loyer.

Un service en ligne pour votre état des risques
L’état des risques ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. Vous pouvez remplir vous-même votre état des risques, à condition que le document comporte toutes les informations requises par la législation. Depuis février 2021, le ministère chargé de l’écologie a créé le service en ligne Errial pour vous aider à créer votre état des risques avant la vente. Pour l’actualiser, vous pouvez également consulter les arrêtés de risques concernant votre zone géographique auprès de votre préfecture ou sur son site internet.

 

(1) Offre soumise à conditions et dans les limites fixées par l’offre de crédit, sous réserve d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. Pour le financement d’une opération relevant des articles L313-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

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