Les postes budgétaires à prendre en compte pour votre achat
Même en période d’inflation, l’investissement locatif reste une solution privilégiée d’optimisation fiscale et de placement sûr pour constituer un patrimoine car les loyers, corrélés à l’inflation, préservent la rentabilité de votre acquisition. Il convient néanmoins de vous assurer d’un bon rendement locatif (le rapport entre le revenu locatif annuel et le total du montant investi) en évaluant à l’avance l’ensemble vos dépenses et vos revenus :
- les mensualités du crédit immobilier, le coût éventuel des travaux, les charges de gestion locative, les taxe locales et l’impôt foncier du côté des dépenses.
- le « cash flow » des loyers perçus, les avantages fiscaux et les aides de l’État en cas de travaux de rénovation du côté du financement du projet.
Pour 2023, il faudra prendre en compte dans votre estimation l’évolution de plusieurs de ces postes, en raison de nouveaux aménagements législatifs et fiscaux.
De nouvelles conditions législatives conjoncturelles
Hausse des prix et transition énergétique impactent le nouveau paysage législatif, avec :
- La hausse du taux d’usure, taux d’intérêt légal maximum au-delà duquel les banques ne peuvent accorder de crédit. Pour préserver l’accès au crédit, compromis par la hausse des taux d’intérêt, il est depuis 2023 révisé chaque mois par la Banque de France au lieu de chaque trimestre. À titre d’exemple, il est passé de 3,05 % en décembre 2022 à 4 % en mars 2023.
- Le « Bouclier loyer » empêche d’augmenter annuellement les loyers à plus de 3,5%, plafond de l’indice de référence des loyers (IRL) fixé par la loi du 16 août 2022. Il et prolongé au moins jusqu’en juin 2023 pour protéger les ménages de l’inflation. Un élément à connaître pour fixer votre loyer et prévoir sa révision annuelle.
- Les logements classés « G » dits « passoires thermiques », ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2023 en France métropolitaine. La classe G, prévue par classement du Diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, correspond à une consommation d’énergie plafonnée à 450 kWh par mètre carré et par an. Il vous oblige à prévoir des travaux de rénovation énergétique avant de louer.
La loi Pinel 2023 : des avantages fiscaux prolongés et des conditions plus strictes
Dans le neuf, la loi Pinel permettait jusqu’alors de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour votre investissement locatif. Mais les taux accordés vont baisser progressivement en 2023 et 2024. À l’issue de cette période, la fourchette sera de 9 % à 14 %, selon la durée du bail.
Il est en revanche possible de bénéficier du dispositif Pinel + depuis le 1er janvier 2023. Ses conditions de location sont plus strictes (critères de confort, qualité et performance énergétique*), mais il revient aux réductions fiscales initiales :
- 12 % pour 6 ans de location,
- 18 % pour 8 ans de location,
- 21 % pour 12 ans de location.
* La surface doit être de 28 m² à 96 m² pour un 5 pièces, avec une double orientation pour les 3 pièces ou plus,un espace extérieur minimum (balcon) et un diagnostic de performance énergétique de classe A à partir de 2024.
La loi Denormandie et le dispositif Loc’Avantage prolongés aux mêmes conditions
Dans l’ancien, la loi Denormandie continue de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2023. Elle accorde une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à 21 % en fonction de la durée du bail pour des travaux de rénovation du logement proposé vide à la location.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % de son coût total et au moins un d’entre eux doit améliorer sa performance énergétique. Les conditions pour en bénéficier : louer en habitation principale dans une des 222 villes moyennes concernées par le programme national de redynamisation Action cœur de Ville.
Le dispositif Loc’Avantages est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Non cumulable avec les autres dispositifs d’investissements locatifs, il permet de bénéficier auprès de l’Anah d’une réduction d’impôt pour un bien loué à un prix inférieur à celui du marché, sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée – jusqu’à 65 %.
Augmentation des coups de pouce à la rénovation énergétique
En 2023, l’État double le déficit foncier en cas de travaux permettant à un logement, loué pour au moins 3 ans, de passer d’une classe énergétique G à E à une classe supérieure D à A. Réservé aux logements loués pour au moins 3 ans, son montant est porté à 21 400 € par an.
Le déficit foncier est le dépassement de vos revenus fonciers par le coût de vos travaux, que vous pouvez déduire fiscalement. Sont concernés les travaux réalisés et payés entre 2023 et 2025. À savoir : le déficit foncier est cumulable avec la loi Denormandie, mais seulement sur la part excédant les 25 % du coût déjà financé par ce dispositif.
L’aide MaPrimeRénov’ est cumulable avec les avantages fiscaux – il faut cependant l’intégrer à vos revenus fonciers dans votre déclaration fiscale. Attribuée par l’Anah pour la rénovation énergétique, elle est ouverte aux propriétaires bailleurs, pour un maximum de trois biens loués.
Elle vous aide pour des travaux dans un logement d’au moins 15 ans (ou 2 ans dans le cas du remplacement d’une chaudière fioul), loué en tant que résidence principale pour au moins cinq ans. En 2023, vous pouvez obtenir jusqu’à 20 000 € sur une période de 5 ans.
Vous continuez à bénéficier en sus des mêmes aides aux mêmes conditions que celles accordées aux propriétaires occupants : éco prêt à taux zéro, prime CEE, TVA à taux réduit.
(1) Offre soumise à conditions et dans les limites fixées par l’offre de crédit, sous réserve d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. Pour le financement d’une opération relevant des articles L313-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
